AUTORIZZAZIONE PAESAGGISTICA: QUANDO SERVE E COME INCIDE SUL PROGETTO

Ci sono interventi in cui la progettazione non si esaurisce nello spazio dell’immobile, ma si estende inevitabilmente al contesto. Questo succede quando l’edificio è inserito in un ambito vincolato, dove ogni modifica visibile entra in relazione con il paesaggio, con la percezione collettiva e con un sistema di regole che non si limitano alla dimensione tecnico/estetica.

In questi casi entra in gioco l’autorizzazione paesaggistica. Il problema comune è che spesso viene spesso affrontata come un passaggio successivo, qualcosa da gestire una volta definito il progetto. Ma questa, è una lettura che porta fuori strada, perché introduce una distanza tra idea e contesto che prima o poi si paga, quasi sempre in termini di tempo, qualità e coerenza del risultato.

Vediamo subito di cosa si tratta.

Che cosa è l’autorizzazione paesaggistica

L’autorizzazione paesaggistica è un provvedimento amministrativo obbligatorio (ex D.Lgs. 42/2004) necessario per realizzare interventi edilizi in aree vincolate, garantendo che le opere siano compatibili con la tutela del paesaggio. Viene rilasciata da Comuni, Province, Regioni o Enti Parco previo parere favorevole della Soprintendenza; è un atto presupposto al titolo edilizio (SCIA/Permesso) e ha una durata di 5 anni.

NB: L’autorizzazione paesaggistica non sostituisce il titolo edilizio, ma è una condizione di efficacia per quest’ultimo.

Come funziona l’autorizzazione paesaggistica?

Un tecnico abilitato presenta la documentazione richiesta dal titolo edilizio necessario integrata dall’istanza con la relazione paesaggistica all’ente competente (solitamente il Comune). L’amministrazione valuta il progetto e acquisisce il parere della Soprintendenza. Esistono due tipologie principali di autorizzazione:

• Autorizzazione paesaggistica ordinaria, che riguarda interventi rilevanti e richiede una documentazione tecnica dettagliata con una tempistica di rilascio del parere fino a 120 giorni;
• Autorizzazione paesaggistica semplificata, che riguarda opere minori e consente una procedura più veloce per interventi che non alterano significativamente il paesaggio regolamentata dal D.P.R. 31/2017.

L’obiettivo del professionista, dovrebbe essere quello di “portare a casa la pratica” con le migliori condizioni possibili per il proprio cliente e per la collettività e non perdere tempo in inutili “tira e molla” con le amministrazioni preposte al rilascio. Per far questo è necessario, per tutte le parti in causa, seguire con cura tutto l’iter necessario al rilascio dell’autorizzazione.

Autorizzazione paesaggistica: cosa cambia dal 27 Maggio 2026

Dal 27 maggio 2026 entreranno inoltre in vigore alcune modifiche al D.P.R. 31/2017 che avranno un impatto concreto sul modo in cui verranno gestite molte autorizzazioni paesaggistiche. Le novità introducono una revisione di diversi interventi esclusi dall’autorizzazione o sottoposti a procedura semplificata, con l’obiettivo di ridurre i passaggi burocratici nei casi considerati a basso impatto.

Le novità concrete riguardano l’esclusione dall’autorizzazione paesaggistica la collocazione e l’installazione di:
. caravan
. case mobili per vacanze
. autocaravan
. altri mezzi mobili di pernottamento

all’interno di strutture turistico-ricettive già autorizzate dal punto di vista paesaggistico.

Qui troviamo il link delle novità introdotte dal D.P.R. 73 del 20 febbraio 2026.

Questo non significa però che il rapporto tra progetto e paesaggio perda importanza, anzi.

Proprio perché alcune procedure saranno più snelle, diventerà ancora più centrale la capacità di dimostrare con chiarezza la qualità dell’intervento e la sua coerenza con il contesto. In questo scenario il fotoinserimento assume un ruolo ancora più strategico, perché permette di anticipare la lettura complessiva del progetto e di rendere immediatamente comprensibile il suo impatto reale.

Anche nei casi in cui la normativa tende a semplificare, la qualità della rappresentazione continuerà a influenzare in modo decisivo la percezione dell’intervento.

Quando è necessaria la richiesta di autorizzazione paesaggistica?

Per nuove costruzioni, ampliamenti o ristrutturazioni (es. quando si voglia modificare la sagoma della copertura, o la trasformazione di una falda in terrazza, o la semplice necessità di una nuova apertura) che alterano l’aspetto esteriore di edifici o aree vincolate (es. vicinanza a fiumi, coste, zone montane o di notevole interesse pubblico).

Questo permesso è necessario infatti per interventi significativi come:

• Costruzione di nuovi edifici
• Modifiche a strutture esistenti
• Ristrutturazioni che alterano l’aspetto esterno
• Realizzazione di infrastrutture 
• Installazione di impianti energetici che alterino in maniera significativa il contesto

Ovviamente è necessario valutare nel dettaglio ogni casistica in modo da accertarsi della necessità o meno di tale autorizzazione. L’informazione più corretta viene dalla lettura sulla Gazzetta Ufficiale del D.P.R. 31/2017 che è il regolamento recante l’individuazione degli interventi esclusi dall’autorizzazione paesaggistica o sottoposti a procedura autorizzatoria semplificata (Allegato B (di cui all’art. 3, comma 1).

Una valutazione che riguarda il progetto nel suo insieme

Quando si parla di autorizzazione paesaggistica si tende però a pensare solo ad un controllo normativo, come se fosse sufficiente rispettare parametri e vincoli per arrivare a un esito positivo. In realtà la valutazione è più ampia e meno meccanica.

Come si può ottenere infatti una situazione win-win in modo che tutte le parti in cui tutte le parti coinvolte ottengano un beneficio, garantendo un risultato soddisfacente e duraturo?

Chi analizza il progetto osserva come l’intervento si inserisce nel contesto, quanto è leggibile nelle sue intenzioni, quale tipo di relazione costruisce con ciò che esiste già. La qualità della proposta non è separabile dal modo in cui viene rappresentata, perché è attraverso gli elaborati che il progetto prende forma agli occhi di chi deve esprimere un giudizio.

Ad esempio non è sufficiente fornire i render non contestualizzati dell’intervento, ma è necessario che questi siano integrati in una fotocomposizione realistica. Quello che deve emergere chiaramente è il “prima” e il “dopo” l’intervento.
È qui che si crea una differenza sostanziale tra interventi che, sulla carta, potrebbero sembrare equivalenti: qui diventa importante la fotocomposizione o meglio il fotoinserimento paesaggistico

Dove si genera la distanza tra progetto e approvazione

Molti progetti incontrano difficoltà non per la loro natura, ma per il modo in cui vengono presentati. Ho visto decine di progetti presentati da colleghi, rigettati dalla Soprintendenza per la mancanza di documentazione adeguata. Accade quando il linguaggio utilizzato resta esclusivamente interno alla dimensione tecnica e non riesce a tradurre l’intervento in un’immagine comprensibile.
Quando il contesto viene trattato come sfondo neutro, senza essere realmente interpretato, possiamo incorrere in errori sostanziali. Spesso alcuni tecnici, tendono ad “omettere” alcuni dettagli pensando, erroneamente, di eccedere nella documentazione fornita.
In queste condizioni chi valuta è costretto a colmare dei vuoti, e quando il quadro non è sufficientemente chiaro tende a prevalere un atteggiamento prudenziale. Le richieste di modifica o le bocciature nascono spesso da questa mancanza di leggibilità, più che da una vera incompatibilità dell’intervento.

Il ruolo del fotoinserimento nel processo decisionale

All’interno di questo passaggio il fotoinserimento per autorizzazione paesaggistica ordinaria o semplificata, assume un peso che viene ancora sottovalutato.
Non è un’immagine accessoria né un esercizio di stile. È uno strumento che mette in relazione il progetto con il contesto reale, restituendo proporzioni, materiali, profondità e impatto visivo in modo credibile.

Quando è costruito con attenzione, il fotoinserimento permette di anticipare la percezione dell’intervento e di rendere evidente ciò che altrimenti resterebbe astratto. Non sostituisce il progetto, ma lo rende leggibile, e in questo senso incide direttamente sulla qualità della valutazione.
Per chi prende una decisione, vedere un intervento collocato nello spazio reale, insieme alla tavola dei gialli e rossi, significa potersi orientare con maggiore sicurezza. La distanza tra ipotesi e realtà si riduce, e con essa anche il margine di incertezza.

Uno strumento che orienta il progetto, non solo la pratica

Considerare il fotoinserimento come un elaborato finale significa rinunciare a una parte del suo potenziale. Inserirlo nel processo progettuale, anche per la relazione paesaggistica semplificata, invece, consente di verificare fin dall’inizio la coerenza delle scelte, di correggere proporzioni e linguaggi prima che diventino definitivi, di costruire una proposta che tiene conto del contesto in modo concreto e non teorico.
In questo senso diventa uno strumento di lavoro, non un passaggio formale. E quando viene gestito direttamente all’interno del progetto, senza separazioni tra chi progetta e chi rappresenta, mantiene una coerenza che altrimenti si perde.

Quando l’autorizzazione paesaggistica è fondamentale

Ci sono situazioni in cui la necessità di autorizzazione è evidente, come nel caso di modifiche alle facciate o interventi su edifici inseriti in ambiti vincolati. In altri casi il confine è meno chiaro, e proprio per questo diventa più delicato. Interventi apparentemente contenuti possono avere un impatto visivo significativo, soprattutto quando riguardano elementi esposti o relazioni dirette con il paesaggio. È in questa zona che si crea il maggior numero di incertezze, perché la valutazione non dipende solo da ciò che si modifica, ma da come quella modifica viene percepita.
Affrontare questa fase quando il progetto è già definito significa dover intervenire su qualcosa di rigido, con margini di adattamento limitati.

Le conseguenze di una valutazione tardiva

Quando la dimensione paesaggistica viene considerata solo in fase di presentazione, il progetto si trova esposto a una serie di revisioni che raramente migliorano il risultato. Le modifiche richieste introducono compromessi, spostano equilibri, a volte obbligano a ripensare parti rilevanti dell’intervento. Questo comporta un allungamento dei tempi e un aumento dei costi, ma soprattutto incide sulla qualità complessiva, perché il progetto perde coerenza.
Affrontare questi aspetti fin dall’inizio consente invece di costruire una proposta più solida, che tiene insieme esigenze funzionali, intenzione progettuale e compatibilità con il contesto.
Ecco perché, nei progetti che affronto, quando sono certo della necessità dell’autorizzazione paesaggistica ordinaria o semplificata che sia, non posso prescindere dal valutare da subito l’impatto del progetto sul contesto. Nel momento in cui l’approccio con l’amministrazione è trasparente e non si cerca di “nascondere” eventuali inesattezze, è consigliato produrre non una sola “vista” ma diversi fotoinserimenti per i coni ottici principali.

Un passaggio che incide sul valore dell’intervento

Nel caso di immobili destinati alla vendita o alla valorizzazione, la fase autorizzativa assume un peso ancora maggiore. Un progetto chiaro, leggibile e coerente facilita il processo decisionale e rende più prevedibile l’esito dell’intervento. Al contrario, una proposta incerta o poco comprensibile introduce un rischio che si riflette direttamente sul valore dell’operazione.
In questi contesti la capacità di rappresentare correttamente il progetto diventa parte integrante della sua qualità.

Dove inizia il vero progetto

Come professionista oltre all’incarico diretto da parte del cliente, affianco i colleghi negli studi di progettazione per la stesura del materiale necessario alla valutazione della pratica in soprintendenza. Da sempre mi occupo di fotomodellazione e fotoinserimento nell’evidenziazione dell’immagine fotografica del “prima” e del “dopo” il futuro intervento.

Il mio lavoro è basato necessariamente sulla presenza del materiale fotografico necessario e del modello 3D ell’edificio o lotto, oggetto dell’intervento. In caso questo materiale non fosse presente, il mio studio si occupa sia della progettazione tridimensionale del costruito che della realizazione delle immagini preparatorie.

Questo che segue è un esempio di un classico intervento di fotomodellazione realistica per l’approvazione di un ampliamento di un edificio in area vincolata. In questo caso specifico è la vista dall’unico cono ottico possibile per la geometria  del lotto.

 

Se stai valutando un intervento in un contesto vincolato, affrontare fin da subito il rapporto tra progetto e paesaggio permette di evitare revisioni e incertezze nelle fasi successive. Contattami e valutiamo cosa posso fare per te.

m.s.