RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA E BONUS

NON ESISTE SOLO LA “RISTRUTTURAZIONE”

Quando si decide di fare dei lavori per la propria abitazione o attività commerciale la prima cosa che viene in mente e che riempie di ansia e aspettative è la parola “ristrutturazione”: in realtà la ristrutturazione edilizia è solo una delle tipologie di intervento possibili per i lavori edili. Dato che le problematiche ed i titoli abilitativi per eseguire i lavori edili sono ben diversi a seconda del tipo di intervento, è fondamentale saperne le differenze.

Ristrutturare casa spesso significa partire da un ambiente per ottenerne un altro completamente differente: prima di cominciare a mettere mano fisicamente a muri e pavimenti è necessario compiere alcune operazioni preventive.

Per avere delle idee spesso ci si basa su immagini che vediamo online o sulle riviste, va benissimo utilizzarle come spunti ma poi è necessario fare i conti con gli spazi a disposizione per le ristrutturazioni edilizie. Il “fai da te” nel mettere mano alla propria abitazione può andar bene se ci limitiamo a piccoli interventi che non necessitano di titoli abilitativi: sono quegli interventi che solitamente ricadono sotto il nome di manutenzione ordinaria per la sostituzione o riparazione delle finiture esistenti.

Ma anche in questo caso se non si è addetti ai lavori le insidie “pratiche” potrebbero rivelarsi assai dolorose per il portafoglio. Avere un’idea della situazione è importante ma lo è altrettanto consultare un professionista che vi aiuti a decidere quale strada prendere per i vostri lavori. Lavori che potrebbero anche godere di detrazione per ristrutturazione. Andiamo a vedere cosa si intende per intervento di ristrutturazione edilizia.

RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA E ALTRI INTERVENTI

In base alle normative vigenti, si considera intervento edilizio qualunque operazione di modifica o ristrutturazione di un edificio esistente, nonché la realizzazione di una nuova costruzione. Secondo il Testo Unico dell’Edilizia T.U.E. (D.P.R. 380/2001, aggiornato dal Decreto Semplificazioni D.L. 76/2020), articolo 3, le tipologie di intervento possono essere suddivise in queste categorie:

1. manutenzione ordinaria;
2. manutenzione straordinaria;
3. restauro e risanamento conservativo;
4. ristrutturazione edilizia;
5. nuova costruzione;
6. ristrutturazione urbanistica;

Tralasciando volutamente approfondimenti sugli interventi di nuova costruzione e sulla ristrutturazione urbanistica, ecco che se vogliamo agire sul costruito avremo quindi le seguenti possibilità operative:

DEFINIZIONE MANUTENZIONE ORDINARIA

“Gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti; “

Alcuni esempi di manutenzione ordinaria: riparazione, rinnovamento e sostituzione di intonaci; rinnovamento pavimentazione del bagno o del terrazzo; aggiunta di apparecchi sanitari in bagni esistenti

DEFINIZIONE MANUTENZIONE STRAORDINARIA

“Le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42;

Ulteriore classificazione introdotta dal D. Lgs. 222/2016 distingue le singole categorie di lavori in leggere e pesanti:

• • • manutenzione straordinaria leggera se non riguarda parti strutturali;
    • manutenzione straordinaria pesante se incide su parti strutturali dell’edificio;

Alcuni esempi di manutenzione straordinaria: consolidamento delle strutture portanti interne, opere di sottomurazione, deumidificazione; creazione, eliminazione o modificazione di partizioni verticali interne; sostituzione, senza modifiche geometriche, della struttura portante della copertura.

DEFINIZIONE RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO

Gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d’uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio;

Ulteriore classificazione introdotta dal D. Lgs. 222/2016 distingue le singole categorie di lavori in leggere e pesanti:

• • • Restauro e risanamento conservativo leggero se non riguarda parti strutturali;
    • Restauro e risanamento conservativo pesante se incide su parti strutturali dell’edificio.

DEFINIZIONE RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA

” Gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’installazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico.

L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, nonché a quelli ubicati nelle zone omogenee A, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria; cerchiamo di capire gli interventi di ristrutturazione edilizia quali sono. Parliamo quindi di ristrutturazione leggera e ristrutturazione pesante, infatti:

Ulteriore classificazione introdotta dal D. Lgs. 222/2016 distingue le singole categorie di lavori in leggere e pesanti:

• • • Ristrutturazione edilizia leggera o semplice: senza demolizione totale e senza modifiche alla sagoma o alla destinazione d’uso in zona A, ai volumi e prospetti;
    • Ristrutturazione edilizia pesante: modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero, per immobili in zona A, che comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi con modifica di sagoma di immobili vincolati;

TIPOLOGIA DI INTERVENTO PER UN PROGETTO DI INTERNI

Avendo riportato la definizione di ristrutturazione edilizia e dovendo intervenire su di un edificio preesistente bisogna ricordare che soprattutto il costruito storico ha bisogno di indagini approfondite. Indagini necessarie per determinare lo stato di conservazione dei materiali, la meccanica delle strutture e le connessioni tra le aggiunte che si sono stratificate nel tempo. Alla luce quindi delle definizioni sopra riportate possiamo dedurre, dunque, che un intervento tipico di progettazione degli interni può configurarsi come:

• • • Manutenzione straordinaria leggera se prevede la sostituzione di elementi esistenti non strutturali;
    • Manutenzione straordinaria pesante se prevede la sostituzione di elementi esistenti, anche strutturali
    • Ristrutturazione edilizia leggera se si prevede l’inserimento di nuovi elementi ed impianti.

In sintesi, ciò che differenzia la ristrutturazione edilizia dalla manutenzione straordinaria, è sostanzialmente l’aggiunta di nuovi elementi. La ristrutturazione, infatti, è considerabile come un insieme sistematico di opere volte a trasformare gli organismi con finalità d’innovazione, mentre la manutenzione, pur comprendendo interventi di rinnovo, ha l’obiettivo di conservare l’edificio più che trasformarlo.

QUALI SONO I COSTI PER UNA RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA?

Dopo aver evidenziato le differenze fra i vari tipi di intervento è possibile avere dei parametri indicativi relativi alle tipologie d’intervento sopra descritte:

1° tipo (manutenzione straordinaria leggera): indicativamente tra 350 e 450 €/mq
2° tipo (manutenzione straordinaria pesante): indicativamente tra 450 e 600 €/mq
3° tipo (ristrutturazione edilizia leggera): indicativamente tra 700 e 1000 €/mq

N.B. I costi riportati sopra si riferiscono ad interventi che prevedono finiture medie, sia a livello di rivestimenti ed accessori, sia a livello di complessità e completezza degli impianti.

Nel complesso della valutazione dei costi bisogna poi considerare alcune variabili legate alla facilità di accesso al cantiere, al costo della manodopera e alle imposte per lo smaltimento delle macerie nonché agli imprevisti che potranno sorgere durante i lavori. Oltre ai costi indicati bisognerà comprendere anche le spese tecniche, ovvero il costo progetto dell’architetto e degli altri eventuali professionisti coinvolti: ad esempio il costo medio del progettista, comprensivo di direzione lavori, si aggira sul 10 – 15% dell’importo totale lavori.

Poi in realtà, non essendoci più un vero e proprio tariffario, con l’architetto si può concordare un costo “a corpo” o in base alle ore effettivamente dedicate al cantiere. Ovviamente oltre ai lavori edili bisognerà pensare anche ai mobili: per questo ptete anche approfondire leggendo l’articolo “Come arredare casa: idee, regole e consigli”

Una buona notizia che riguarda i lavori edili riguarda la proroga degli incentivi fiscali previsti per i costi sostenuti per la ristrutturazione degli immobili.

BONUS DETRAZIONE RISTRUTTURAZIONE 2022

I costi di ristrutturazione e lavori edilizi godono di una politica di incentivi fiscali a seconda dei tipi di intervento e degli obiettivi di progetto. E’ opportuno quindi sapere cosa vuol dire “detrazioni ristrutturazioni”. Tra i diversi bonus “attivi” la legge di Bilancio 2022, il cui testo è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale, ha stabilito la proroga per quest’anno anche per il bonus ristrutturazione. Come funziona questa detrazione 50?

Per il Bonus Ristrutturazione 50% vengono prorogate le opzioni per sconto in fattura e cessione del credito (art. 1, comma 29) per gli anni 2022, 2023 e 2024. : si tratta di un’agevolazione fiscale per i lavori di ristrutturazione edilizia, con una detrazione fiscale del 50% (ripartita in 10 quote annuali di pari importo, ma sono previste anche le opzioni di sconto in fattura e cessione del credito ed ecco perché si parla di detrazione fiscale 50.) e fino a un limite massimo di spesa di 96.000 euro. Sgravi discali non indifferenti tese al rilancio del comparto edile.

In aggiunta il bonus ristrutturazione prevede che si applichi una detrazione Irpef, entro l’importo massimo di 96.000 euro, anche per chi acquista fabbricati ristrutturati a uso abitativo da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che provvedano entro 18 mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile.

A prescindere dal valore degli interventi eseguiti, l’acquirente o l’assegnatario dell’immobile deve comunque calcolare la detrazione su un importo forfetario, pari al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell’abitazione (comprensivo di Iva).

Vantaggi e svantaggi bonus ristrutturazione

Da un punto di vista tecnico queste tipologie di intervento sono sicuramente virtuose in quanto consentono di metter mano e lavorare sul costruito: sono molti gli edifici ammalorati che stanno giovando di questi interventi. Da un punto di vista economico queste opere di ristrutturazione edilizia rischiano però di “dopare” un settore, quello dell’edilizia, che ha visto, a causa dell’aumento della domanda, anche un aumento dei prezzi dei materiali particolarmente significativo. Bisogna anche sottolineare come in alcuni casi si stia intervenendo su edifici di recente costruzione, solo per poter “sfruttare” la possibilità del credito d’imposta.

Meglio lo sconto in fattura o la cessione del credito?

Facciamo un esempio semplice senza considerare le due possibilità del bonus. Decidete di ristrutturare casa e la spesa da sostenere è di 10.000 €. Con il bonus ristrutturazioni 50%, l’Agenzia delle Entrate restituirà il 50% di quanto avete speso in 10 anni, tramite delle detrazioni sulle tasse IRPEF che verserete allo Stato. Quindi, per i 10 anni successivi all’intervento, pagherete 500 € di tasse in meno ogni anno: 500 € x 10 anni= 5.000 € (il 50 % di 10.000 €). In questo caso però, dovrete liquidare l’impresa entro la fine dei lavori e in seguito i soldi verranno restituiti scalandoli dalle tasse. Quindi in questo caso dovrete comunque disporre dei 10.000 € per anticipare la spesa che poi verrà “rimborsata” nel tempo.

Con lo sconto in fattura spendereste solo 5.000 €. Il restante 50% dei 10.000 € lo anticiperebbe l’impresa che a sua volta lo recupererebbe pagando meno tasse in futuro. Questa situazione è la più rischiosa per l’impresa in quanto deve anticipare somme considerevoli per tutti i cantiere aperti. E non è impensabile che l’impresa stessa presenti conti più salati proprio per coprirsi di questi rischi aggiuntivi.

Nel caso di cessione del credito, invece di chiedere lo sconto direttamente all’impresa, dovrete appoggiarvi ad un istituto finanziario per cedere a loro il credito nei confronti dell’amministrazione finanziaria. Esistono diverse piattaforme online dove poter procedere con la richiesta anche se è verosimile che, a seguito degli ultimi interventi del Governo per accentuare i controlli alla fonte, alcune di queste sospendano l’attività in via cautelativa.

Per maggiori ed aggiornati chiarimenti a questo link trovate il testo ufficiale della Legge di Bilancio 2022 – Legge 30 Dicembre 2021 n.234.

 

m.s.